Как продать квартиру купленную в ипотеку Сбербанка

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка – распространенный вопрос среди заемщиков, которые решили реализовать залоговую недвижимость. Для избежания распространенных ошибок юристы рекомендуют изучить действующие законодательные нормы. Все обязанности и права участников ипотечной сделки прописаны в ст. 301 Гражданского кодекса и ст. 102 Федерального закона РФ. При оформлении ипотеки на жилплощадь накладывается обременение, из-за чего продать квартиру можно будет только после получения разрешения от руководства Сбербанка.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Не все заемщики знают, что они могут продать квартиру в ипотеке, т. к. в Сбербанке есть несколько разновидностей сделок, на которые банком наложен запрет. Но каждое обращение клиента работники Сбербанка рассматривают в индивидуальном порядке, благодаря чему есть возможность продать жилой объект, руководствуясь при этом законодательными нормами.

Если нужно реализовать купленную в ипотеку квартиру, требуется учесть, что до момента внесения последнего платежа по кредиту недвижимость будет числиться собственностью финансовой компании. Это связано с тем, что при оформлении займа объект используется в качестве залога. Обременения будут сняты только после погашения всей суммы долга. У работников финансовой компании всегда удастся уточнить спорные моменты по поводу того, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка. Они проконсультируют по поводу того, как правильно продать жилплощадь, чтобы это было законно.

Менеджеру банка нужно сообщить, по какой причине клиент решил продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Чаще всего такое решение принимают на фоне развода, т. к. при официальном расторжении отношений внесение платежей по кредиту может обернуться неподъемным грузом для одной из сторон. Возможны и другие причины, но все ключевые моменты должны обсуждаться с представителем Сбербанка.

Законно ли это

В соответствии с действующими законодательными нормами России каждый человек имеет право продать свою жилплощадь, которая находится в ипотеке. Но государство наделяет финансовые компании возможностью даже по незначительной причине отказать тем клиентам, которые решили продать жилье. Предусмотрено два нормативно-правовых акта – Гражданский кодекс и Федеральный закон № 102. Они используются для урегулирования отношений между кредитором и заемщиком, а также между покупателем и продавцом. В Федеральном законе № 102 прописаны способы отчуждения, обременения, а также последствия перехода прав собственности на ипотечные квадратные метры.

В статье 334 Гражданского кодекса описывается понятие залога и обязательств, касающихся банка и его клиентов. А весь седьмой параграф ГК РФ посвящен тому, как можно продать недвижимость в ипотеке.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Не многие граждане готовы купить квартиру, находящуюся в залоге у банка. Решиться на такой шаг можно только по причине снижения стоимости объекта. Но перед совершением сделки нужно изучить основные пункты договора купли-продажи ипотечного жилья. Чтобы продать квартиру в ипотеке, заемщику необходимо обратиться с письменным заявлением в ближайшее отделение Сбербанка. В заявке указывают уважительную причину, из-за которой нужно продать жилье.

В ФЗ № 102 «Об ипотеке» указано, что заемщики могут использовать приобретенную в ипотеку квартиру по своему усмотрению, но распоряжаться ею (продать, сдать в аренду) можно только с согласия кредитодателя. При несоблюдении установленных законом требований клиента обвинят в нарушении условий, прописанных в кредитном договоре. Если все требования соблюдены, тогда продавец может рассчитывать на совершение удачной сделки.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Чтобы банк разрешил заемщику продать квартиру, необходимо указать в заявлении причину принятия такого решения. К уважительным можно отнести снижение заработной платы, а также увольнение с постоянного места работы. Руководство Сбербанка может разрешить заемщику продать квартиру в ипотеке еще по нескольким причинам, в их числе:

1. Потеря способности работать. Заемщик может обратиться в государственные органы, которые помогут продать жилплощадь.
2. Переезд на новое место жительства.
3. Необходимость увеличения жилой площади (свадьба, рождение детей).

В большинстве случаев Сбербанк разрешает заемщику продать залоговую квартиру, но только при условии, что клиент соберет всю необходимую документацию, а также объяснит причины запланированного действия. Финансовая компания поможет оформить договор купли-продажи и найти покупателя.

С 2012 г. действует закон, в соответствии с которым банкам запрещено взимать дополнительную плату за досрочное погашение ипотечного кредита.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Продать ипотечную недвижимость можно только после предварительного согласования с экспертами банка, в котором был оформлен кредит. В категорию исключений входят лишь те ситуации, при которых заемщик погасил всю сумму долга. Если в действующем кредитном договоре прописан пункт, в соответствии с которым клиент может продать объект, находящийся в залоге, тогда финансовая компания не может запретить совершить сделку купли-продажи. В других ситуациях все зависит от того, по какой причине кредитополучатель хочет продать жилье. Кредитор вправе отказать заемщику по причине утраты ожидаемой финансовой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Чтобы продать квартиру в ипотеке, заемщик должен привести банку аргументированные доводы совершения сделки купли-продажи, а также согласовать с кредитором стоимость объекта. Сбербанк заинтересован в том, чтобы получить свои деньги. Если руководство банка будут устраивать условия, по которым заемщик собирается продать недвижимость, тогда нет причин для отказа. Продать квартиру заемщик может не только самостоятельно, но и при помощи Сбербанка, а также через риэлтора.

Для увеличения шансов на получение разрешения от банка заемщику необходимо найти клиента, который готов купить недвижимость за наличные либо оформить на себя ипотечный кредит в Сбербанке.

Что делать, если банк не дает согласия на продажу ипотечной недвижимости

Не во всех случаях банк разрешает заемщику продать квадратные метры, которые были приобретены в кредит. Чаще всего это связано с отсутствием веских причин для осуществления сделки купли-продажи и несоответствием покупателя установленным требованиям. Кредитополучатель может попробовать продать объект без привлечения банка. Схема действия следующая:

1. Самостоятельно найти покупателя и договориться с ним, чтобы нужная сумма была выплачена наличными.
2. Получить разницу через ячейку в отделении Сбербанка.
3. Дождаться, пока с квартиры будут сняты все обременения.
4. Заключить официальный договор купли-продажи.

К этому варианту можно прибегнуть, но сложно будет отыскать покупателя для залоговой недвижимости. Рискует не только покупатель, но и продавец, т. к. могут быть совершены мошеннические действия. Можно попробовать занять недостающую сумму у родных и друзей, чтобы погасить долг и продать недвижимость на правах настоящего собственника.

Риски

Сбербанк осуществляет кредитование граждан по нескольким программам. По этой причине при оформлении ипотечного займа возникает много различных нюансов и рисков. Если заемщик состоит в официальном браке, оба супруга автоматически становятся созаемщиками, когда квартира приобретается в ипотеку. Если продать недвижимость нужно в связи с неплатежеспособностью кредитополучателя, тогда все обязанности по выплате долга будут возложены на законных супруга или супругу.

Риски для продавца

Если заемщик решил продать квартиру, которая находится в ипотеке, тогда он рискует только в том случае, если расчет будет осуществлен через неплатежеспособную финансовую компанию. Вероятность негативного исхода событий практически исключена, т. к. продающая сторона практически не рискует при заключении договора купли-продажи. Чтобы не было сомнений по поводу честности оппонентов, необходимо заручиться поддержкой риэлторов, сотрудников банка либо юриста по кредитам.

Те граждане, которые решили продать ипотечную квартиру, должны учесть следующие риски:

1. Потеря времени. Процедура купли-продажи недвижимости занимает больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут занять от 2 дней до 3 месяцев. Если покупателю жилье нужно срочно, то он может передумать покупать квартиру в ипотеке несмотря на хорошую скидку.
2. Потеря сбережений из-за комиссий и штрафов банка. Прежде чем решить продать квартиру, нужно внимательно изучить все пункты договора.

Ситуация может усложниться, если одновременно нужно продать одну недвижимость и приобрести другую. В процесс вовлекается еще и продавец второй квартиры, который вправе истребовать выполнение договора.

Риски для покупателя

Все сделки купли-продажи объектов недвижимости являются рискованными. Если третьей стороной процедуры является финансовая компания, а выставленный на продажу объект имеет обременения, риски существенно возрастают. С непредвиденными ситуациями чаще всего сталкиваются покупатели. К основным рискам относятся следующие факторы:

1. Кредитополучатель может намеренно затянуть процесс снятия обременений с жилья, которое он хочет продать.
2. После внесения покупателем задатка для погашения задолженности по ипотеке в Сбербанке продающая сторона может отказаться от реализации объекта.
3. Продавец может отказаться регистрировать недвижимость на имя покупателя.

Юристы рекомендуют покупателям соблюдать осторожность и не спешить отдавать собственные сбережения, не получив четких гарантий по поводу того, что продавец действительно хочет продать квартиру.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Для избежания распространенных ошибок юристы рекомендуют разобраться в нюансах трех доступных и распространенных вариантов, благодаря которым можно продать квартиру в ипотеке. Заемщик самостоятельно выбирает подходящий для него способ совершения сделки купли-продажи.

Продажа квартиры за наличные

Для этого способа характерно совершение сделки за наличный расчет. Чтобы продать ипотечную квартиру, необходимо выполнить несколько простых действий:

1. Заемщик заранее оповещает кредитора о том, что он хочет реализовать залоговую недвижимость.
2. Нужно найти покупателя, который согласен на покупку ипотечной квартиры и заключить с ним официальный договор купли-продажи.
3. Покупатель вносит свои деньги для оплаты задолженности предыдущего владельца недвижимости перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает заемщику.
4. После закрытия кредитного договора с квартиры снимается обременение.

Дополнительно участникам сделки по их требованию могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии с объекта обременения и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Те сделки, при которых продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а покупатель хочет оформить аналогичный кредит в другом банке для ее покупки, с каждым днем встречаются все чаще. Но для совершения сделки у покупателя должен быть хороший запас финансов, чтобы покрыть весь долг продавца перед Сбербанком. В противном случае финансовая компания не даст продать объект.

Если покупатель есть, тогда продать залоговую недвижимость можно за несколько этапов:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указывают сумму задатка, а также порядок и сроки расчетов.
2. Покупатель должен погасить долг по кредиту за продавца.
3. Залоговое имущество освобождается от обременения.
4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
5. Собрать и передать определенный пакет документов в новый банк для оформления ипотеки.

После всех пройденных этапов остается подписать кредитный договор и зарегистрировать сделку в МФЦ.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель квартиры планирует оформить ипотечный кредит в Сбербанке, то это существенно упростит сделку. Эксперт финансовой компании выполнит переоформление залогового объекта с продавца на покупателя, но в рамках выбранной ипотечной программы. Продать залоговую недвижимость с помощью этого варианта можно по следующей схеме:

1. Покупатель должен подать заявление на оформление ипотеки с указанием того, что будет приобретена определенная недвижимость, находящаяся в залоге у Сбербанка.
2. Дождаться одобрения кредитора для осуществления сделки.
3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу. Сбербанк закрывает один кредит и выдает новую ипотеку покупателю квартиры.
4. Осуществляется снятие ограничений и наложение новых обременений на залоговую недвижимость.

Продать ипотечную недвижимость с участием Сбербанка можно в сжатые сроки, если заручится поддержкой юриста, который поможет разобраться во всех нюансах.

Нюансы продажи жилья с обременением

Заемщики могут продать ипотечную квартиру, т. к. это разрешено на законодательном уровне. Но в некоторых случаях действуют свои нюансы, которые нужно учитывать.

По программе «Военная ипотека»

По действующему договору до момента погашения всей суммы долга квартира будет находиться в залоге у финансовой компании и государства. Продать объект можно, но только после выплаты долга либо после переуступки прав вместе с долговыми обязательствами третьему лицу без предварительного снятия обременений. Купить квартиру может любой человек.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Довольно проблематично продать квартиру, которая была приобретена с помощью средств материнского капитала. Граждане могут столкнуться с различными трудностями:

1. Продать квартиру можно только при условии, что будет куплена новая недвижимость либо вырученные деньги направят на возведение дома.
2. Необходимо убедить органы опеки и попечительства в том, что в будущем права несовершеннолетних членов семьи не будут ущемлены.

Владельцу квартиры после получения согласия от Сбербанка и органов опеки необходимо найти покупателя и заключить договор купли-продажи. Нужно получить задаток, который будет соответствовать размеру задолженности по кредиту. Остается снять обременения с недвижимости и получить остаток средств от покупателя.

Если заемщик решил продать недвижимость, но получил отказ от органов опеки, тогда он не сможет оспорить этот вердикт даже в судебном порядке.

При наличии несовершеннолетних

Если одним из владельцев квартиры числится малолетний гражданин, то продать апартаменты можно будет только при наличии письменного разрешения органов опеки. Уполномоченное лицо должно лично убедиться, что будущие жилищные условия ребенка соответствуют установленным санитарно-техническим нормам. Работники органов опеки выезжают по адресам старой и новой квартир, после чего составляют отчет.

Если в сделке участвуют дети, то такая покупка является риском для покупателя. В будущем истец сможет через суд доказать, что права несовершеннолетних граждан были нарушены.

При разводе

Законно продать ипотечную недвижимость при оформлении развода несложно, но предварительно о своем намерении нужно известить Сбербанк. Если объект был оформлен в кредит до брака, то собственность и кредитные обязательства принадлежат только кредитополучателю. Если второй супруг прописан в квартире, тогда он может потребовать компенсацию, равную половине тех денег, которые были потрачены на погашение долга в период брака.

Если планируется новая покупка жилья в ипотеку

Основной смысл этой процедуры в том, что заемщик может продать свою недвижимость и погасить всю задолженность. Оставшиеся средства используют в качестве первого взноса по новому займу.

Особенности юридического оформления

Продажа и покупка ипотечной квартиры являются непростой задачей, которая сопряжена с определенными трудностями и рисками. Чтобы обезопасить себя от неоправданных финансовых застрат, юристы рекомендуют открыть аккредитованный счет (если расчет безналичный) либо использовать ячейки в банке (если покупка квартиры осуществляется за наличные средства).

Список документов

Продать ипотечное жилье другому гражданину можно будет после подготовки всех необходимых документов. Уточнить перечень бумаг удастся в ближайшем офисе Сбербанка. В стандартный перечень вошли:

1. Технические и кадастровые документы объекта недвижимости, приобретенного в рамках ипотечной программы. Если они были выданы более 5 лет назад, заемщик может запросить их повторно.
2. Паспорта продавца и покупателя квартиры.
3. Отчет аккредитованного оценщика недвижимости.
4. Официальная справка из Росреестра, подтверждающая право собственности.
5. Бумага из жилищной конторы, которая нужна для подтверждения отсутствия прописанных в квартире граждан с диагностированными психологическими заболеваниями, а также тех, кто отбывает наказание в исправительном учреждении.

Этот перечень документов является стандартным. Узнать весь список необходимых бумаг можно у менеджера Сбербанка.

Порядок проведения сделки

Обслуживающие менеджеры Сбербанка помогут гражданам разобраться в том, как продать квартиру в ипотеке. Эксперты подбирают подходящие варианты с учетом индивидуальных особенностей сложившейся ситуации. Пошаговая инструкция от работников банка помогает избежать распространенных ошибок.

Шаг первый. Поиск покупателя

Ускорить поиски покупателя поможет рекламное объявление, которое следует опубликовать в востребованных базах недвижимости в интернете, например Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость. Цену недвижимости проставляют сразу со скидкой 11-16%, указав в тексте объявления то, что жилье находится в ипотеке Сбербанка.

Если кредитополучатель не планирует заниматься объявлениями самостоятельно, тогда можно обратиться в риэлторское агентство. Юристы рекомендуют использовать сразу оба варианта, но к поиску риэлтора нужно подходить внимательно, чтобы исключить все риски.

Шаг второй. Предварительный договор

Как только покупатель будет найден, с ним нужно заключить предварительный договор купли-продажи и получить задаток. Документ составляется для того, чтобы можно было подтвердить серьезность намерений одной и второй сторон, а также юридически зафиксировать их обязанности. Граждане должны понимать, что составленный предварительный договор имеет такую же юридическую силу, как и обычный ДКП. В документе должна быть указана следующая информация:

1. Личные данные продавца/покупателя объекта недвижимости.
2. Паспортные данные покупателя и продавца.
3. Дата проведения сделки и подписания обеими сторонами основного договора.

Если одна из сторон будет уклоняться от исполнения обязательств, которые прописаны в договоре, то вторая сторона может потребовать материальную компенсацию за понесенные финансовые траты в ходе подготовки к совершению сделки купли-продажи.

Шаг третий. Расписка

Покупатель ипотечной квартиры обязуется выплатить Сбербанку всю сумму задолженности, которую не успел погасить продавец квадратных метров. Расписка составляется по стандартной схеме.

Какую информацию нужно указать

При внесении задатка должна быть составлена расписка, которая сможет подтвердить факт получения аванса от покупателя. В документе должна быть указана следующая информация:

1. Личные данные и адреса регистрации контрагентов.
2. Размер задатка.
3. Адрес расположения квартиры, которую нужно продать.
4. Время, дата подписания расписки.

Дополнительно граждане могут заверить расписку о первоначальном взносе за квартиру по ипотеке у нотариуса. После подписания ДКП и получения расписки кредитополучатель должен лично обратиться в оценочную компанию, которая имеет аккредитацию Сбербанка. Официальный отчет об оценке квартиры направляют в финансовую компанию вместе с другими документами, описывающими залоговое имущество. На следующем этапе сделки купли-продажи подписывается соглашение, в соответствии с которым можно продать жилье с использованием заемных средств. После этого остается подготовить пакет документов для регистрации ипотеки в Росреестре.

Шаг четвертый. Снятие обременения

При ипотечном кредитовании квартира, которая была куплена за средства финансовой компании, остается в собственности кредитодателя. До погашения заемщиком всей суммы долга жилплощадь будет числиться в залоге у банка, который выдал заем. После погашения задолженности залогодатель имеет право снять обременения с оформленной в залог недвижимости – погасить регистрационную запись об ипотеке в базе ЕГРП. Собственнику квадратных метров будут выданы новое свидетельство либо официальная выписка из ЕГРП, в которой нет отметки о наличии обременений.

Работники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3 дней с момента погашения ипотечного кредита, чтобы согласовать дальнейшие действия по снятию обременений. В противном случае кредитополучатель может самостоятельно позвонить в Сбербанк либо обратиться в письменном виде, отправив электронное письмо.

Шаг пятый. Договор купли-продажи и полная оплата

Остаток денежных средств должен находиться в банковской ячейке до тех пор, пока не будет получена закладная от Сбербанка и не снимется обременение. После этого заключается обычный договор купли-продажи и проводится полная оплата. Деньги из банковской ячейки поступают продавцу квартиры.

Шаг шестой. Регистрация сделки и передача квартиры

Успешная сделка купли-продажи после заключения договора должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для этого граждане должны посетить МФЦ с договором купли-продажи, закладной и паспортом. За оказание услуги придется заплатить 2000 руб. После регистрации нужно подождать от 5 до 12 рабочих дней. По истечении этого времени сделка будет официально зарегистрирована в ЕГРН.

После выполнения всех описанных действий апартаменты перейдут в пользование покупателю. Передача жилья чаще всего оформляется путем составления передаточного акта.