Переуступка прав по ипотеке Сбербанка

Переуступка ипотеки от Сбербанка

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства. Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением. Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.

Взаимодействие с новым заёмщиком

Взаимодействие с новым заемщиком

Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости с банком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.

Он должен соответствовать следующим требованиям:

  • Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
  • Отсутствие уголовных и административных преступлений;
  • Позитивная кредитная история;
  • Низкая закредитованность;
  • Наличие дополнительных источников дохода;
  • Возраст от 21 года до 65 лет;
  • Наличие полиса страхования жизни и здоровья.

Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотечного кредита производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.

Заключение сделки со сторонней организацией (без оформленной закладной)

Заключение сделки со сторонней организацией (без оформленной закладной)

Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Все требования заимодавца могут быть удовлетворены за счёт стоимости залогового имущества. Залогодержатель обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону. Заключение сделки предполагает заключение договора цессии.

Этот документ должен содержать следующие сведения:

  1. Дата и место подписания;
  2. Реквизиты сторон;
  3. Номер ипотечного соглашения;
  4. Сумма основного долга и начисленных процентов;
  5. Сроки передачи документов;
  6. График оплаты долговых обязательств;
  7. Условия расторжения сделки;
  8. Подписи контрагентов.

Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Сделка регистрируется в государственных органах.

Заключение сделки со сторонней организацией (с оформленной закладной)

Заключение сделки со сторонней финансовой организацией (с оформленной закладной)

Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую возможности залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств. Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка). Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.

Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то передача ипотеки осуществляется путём внесения записи по электронному счёту. Приходная запись удостоверяет возможности нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца. Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.

В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Банк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей. Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель. Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).

Переуступка ипотеки по ДДУ

Переуступка ипотеки по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору. Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию. Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

  • Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
  • Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
  • Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
  • Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотечного кредита);
  • ДДУ;
  • Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
  • Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление банка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Основные риски

Основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

  • Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина передачи прав по ипотечному кредиту может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
  • Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
  • Многократная передача прав. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для решения этой задачи используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
  • Оспаривание договора. Сделка может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу

Часто задаваемые вопросы
Как погашается кредит?
Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей.
Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита?
Комиссия за выдачу кредита отсутствует.
Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность?
Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

  • созаемщиков;

  • заемщика и членов его семьи (детей и родителей);

  • созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка?
Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры.
Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности?
Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек.
Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк?
Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита.
Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку?
Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка.
От чего зависит процентная ставка по кредиту?
Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка.
Где я могу получить жилищный кредит?
Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя.
Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту?
На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).
Поделиться с друзьями
S-IPOTEKA.INFO
Спросить эксперта

  1. Антон

    Добрый день! Планирую заключить договор цессии по ипотеке с Сбербанком, как Юридическое лицо. Какие документы от меня требуются?

    Ответить
    1. Консультант

      Добрый день, Антон. Рекомендуем Вам обратится в отделение Сбербанка, так как время от времени перечень документов может меняться.

      Ответить
  2. Сергей

    Условия по рефинансированию ипотечного кредита по договору № 13429 от 16.03.2017 г. обслуживаемого отделением г. Новосибирска , Красный проспект 46. Необходимые документы и последовательность действий. С уважением Сергей

    Ответить
    1. Консультант

      Здравствуйте, Сергей. К сожалению, мы не имеем доступа к общей базе кредитов Сбербанка. Либо распишите все нюансы Вашего кредита, либо обращайтесь в отделение банка.

      Ответить
  3. Оля

    Добрый день!
    Как составить договор переуступки с ипотеки в ипотеку?

    Ответить
    1. Консультант

      Добрый день, Ольга. К сожалению, у нас нет образца подобного договора.

      Ответить
  4. Дмитрий

    Добрый день!
    Берет ли на себя Сбербанк полную ответственность по переуступке права на объект недвижимости по ДДУ, если новый покупатель приобретает данный объект через ипотеку Сбербанка?

    Ответить
    1. Консультант

      Добрый день, Дмитрий. Нет, такую ответственность банк на себя не берет.

      Ответить
  5. Яна

    Добрый день. Мы с супругом брали ипотеку, он основной заемщик я созаемщик. Сейчас развелись, и мой отец перевел на себя его долю в ипотеке. Договор о передачи долга оформили 30 июля 2019 года, должен ли бывший муж платить еще месяц ипотеку? В ЕГРН его уже нет, и в договоре написано, что договор вступает в законную силу с момента подписания. А в банке говорят, что он (бывший муж) должен платить еще месяц. Так ли это?

    Ответить
    1. Консультант

      Добрый день, Яна. Теоретически, он должен оплатить еще месяц, но с юридической точки зрения Вы его не сможете заставить это сделать.

      Ответить
  6. Алевтина

    Добрый день. Приобрела квартиру в новостройке по ДДУ (застройщик ПИК) в ипотеку в СОВКОМБАНКЕ, ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ЕЩЕ НЕ ОФОРМЛЕНО, тк дом еще не сдан в эксплуатацию. Ипотека еще полностью не погашена. Возможно ли продать эту квартиру своей дочери по договору цессии, взяв ипотеку для дочери в СБЕРБАНКЕ. У дочери зарплатный проект в СБ. Заранее спасибо.

    Ответить
    1. Консультант

      Добрый день, Алевтина. Скорее всего, банк откажет в подобной ипотеке, так как у банка возникнут сомнения, будет ли это перепродажа квартиры или получение кредитных средств для других целей.

      Ответить
  7. Николь

    Здравствуйте, я иду созаёмщиком у бывшего супруга, брали ипотеку, но застройщик не выполнил обязательства в срок, мы выиграли суд, сейчас ключи дают и бывший муж подал в суд на мировую. Я в новом браке могу идти как созаемщик если мы по переуступке берём жильё у бывшего супруга? И нужен ли в данном случае первоначальный взнос?

    Ответить
    1. Консультант

      Здравствуйте, Николь. Вы можете быть созаемщиком, однако первоначальный взнос нужен.

      Ответить
  8. Анжелика

    Здравствуйте, физ. лицо заключило договор цессии по переуступке банком долга по опотеке.Как оформить переход права по обременению с банка на физ.лицо? ведь должник может через какое-то-время попросить у банка закладную, ведь перед банком у должника уже обязательств нет? и перепродаст или перезаложит имущество? помимо договора цессии какие документы надо регистрировать в МФЦ и нужно ли присутствие сотрудника банка при регистрации?

    Ответить
    1. Консультант

      Здравствуйте, Анжелика. Переуступка долга должна осуществляться после того, как покупатель зарегистрирует право собственности на недвижимость.

      Ответить
Показать остальные комментарии
Как погашается кредит?
Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей.
Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита?
Комиссия за выдачу кредита отсутствует.
Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность?
Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

  • созаемщиков;

  • заемщика и членов его семьи (детей и родителей);

  • созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка?
Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры.
Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности?
Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек.
Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк?
Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита.
Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку?
Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка.
От чего зависит процентная ставка по кредиту?
Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка.
Где я могу получить жилищный кредит?
Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя.
Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту?
На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).