Порядок продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Квартира, являющаяся залоговым обеспечением по ссуде, может быть продана только с согласия банка. Процедура продажи квартиры в ипотеке Сбербанка описана в нормативных требованиях кредитной организации. Если заёмщик попал в сложную финансовую ситуацию, то он сможет реализовать недвижимость и оплатить ипотеку за счёт вырученных средств.

Алгоритм действий

Процедура реализация залоговой недвижимости предполагает осуществление следующих шагов:

1. Побеседуйте с сотрудником банка и сообщите ему о намерении продать обременённую собственность;
2. Найдите покупателя для заложенной квартиры. Многие граждане боятся приобретать ипотечное жильё. Уменьшите продажную цену объекта на 10-15%. Скидка станет мотивирующим фактором для покупателя;
3. Заключите соглашение купли-продажи жилой площади. Если у покупателя есть вся сумма, то она делится на несколько частей. Первая часть пойдёт на гашение кредита, а вторая отправится в сейфовую ячейку;
4. Оформите документы на снятие обременения с объекта и инициируйте процедуру повторной регистрации жилплощади. После того как сделка будет зарегистрирована, новый собственник станет полноправным владельцем помещения, а продавец сможет забрать деньги из банковского сейфа.

Если человек собирается приобретать залоговое жильё с использованием заёмных средств, то продавец получает деньги от банка, выдавшего ссуду. Для реализации недвижимости, купленной по долевому соглашению, необходимо подписать предварительный договор об уступке прав требования.

После переоформления прав собственности подписывается основной договор. В определённых ситуациях продажа ипотечной жилплощади становится достаточно сложной процедурой. Работники банка оказывают помощь заёмщикам, стараясь учесть все нюансы сделки.

Факторы, усложняющие реализацию недвижимости

Процедуре реализации объекта недвижимости часто препятствуют незаконные действия заёмщика. Некоторые жильцы занимаются самоуправством и селят посторонних людей в ипотечное жильё. Часть заёмщиков без согласия банка прописывает в помещении третьих лиц и несовершеннолетних граждан. Кто-то путём различных махинаций накладывает на жильё дополнительные обременения (рента, аренда, сервитут и др.). Отдельные заёмщики делают в квартире незаконные перепланировки, мешающие реализации жилплощади. Процедура узаконивания перепланировок может занять длительное время.

В обязанности сотрудников банка входит проверка залогового имущества. На практике такие операции осуществляются в исключительных случаях. Работники кредитной организации физически не могут проверить каждый залоговый объект. В некоторых случаях стоимость залогового жилья уменьшается вследствие различных форс-мажорных обстоятельств (пожар, залив, деятельность насекомых и др.). Когда проверяющий приходит в квартиру он фиксирует изменения, которые произошли с интерьером. Если повреждения входят в список страховых случаев, то банк получает возмещение от страховой компании.

Принудительная продажа недвижимости, осуществляемая по решению суда

Если должник не идёт на контакт с банком и не перечисляет ипотечные взносы, то жилье продаётся по решению судебных органов. Процедура принудительного взыскания начинается с уведомления заёмщика. Банк высылает должнику письмо, в котором будут указаны варианты решения проблемы (реструктуризация или досрочное погашение ипотечного кредита). Если человек не отвечает на письменный запрос банка, то кредитная организация приступает к составлению искового заявления.

Процедура судебного взыскания обычно длится в течение нескольких месяцев. В большинстве случаев судья выносит решение в пользу банка. После этого устанавливается начальная продажная стоимость недвижимости. Цена может быть согласована по соглашению сторон кредитного соглашения. Если заёмщик и представитель банка не смогли договориться о начальной стоимости помещения, то суд будет ориентироваться на мнение независимой оценочной организации. Рыночная цена, указанная в отчёте оценщиков, будет снижена на 20% (согласно требованиям действующего законодательства).

Торги организуются службой ФССП. Если покупателей не устроит цена помещения, то будут организованы повторные торги. На этот раз цена будет снижена на 15%. Если объект никто не купит и на этот раз, то аукцион будет признан несостоявшимся. Юристы финансовой организации передадут в Росреестр следующую документацию:

• Акт приёма-передачи залогового обеспечения;
• Письменное согласие менеджеров банка о принятии залога на баланс;
• Протокол о результатах аукциона.

После того как бумаги будут рассмотрены сотрудниками Росреестра, недвижимость станет собственностью банка. В случае успешной реализации залога в ходе торгов, ипотечный кредит будет погашен за счёт денег, полученных от реализации жилья. Если в ходе судебного процесса должнику удастся погасить часть ипотечного займа, то банк подпишет с клиентом мировое соглашение. Человек может жить в залоговой комнате до начала публичных торгов. После начала аукциона гражданину придётся покинуть помещение, иначе его выселят в принудительном порядке.

Процедура реализации ипотечной недвижимости сопряжена со значительными материальными тратами. Банкиры стараются не доводить дело до принудительной реализации имущества. Торговля квартирами не является профильной деятельностью для финансовых структур. Залоговое помещение далеко не всегда удаётся реализовать по приемлемой цене, которая окупит судебные издержки, штрафы, пени и начисленные проценты. Именно поэтому банк старается всегда идти навстречу клиенту.

Как избежать реализации объекта недвижимости?

Процедура реализации залогового имущества во многих случаях связана с нарушением заёмщиком условий кредитного соглашения. Гражданин, у которого нет денег для оплаты ипотеки, попадает в стоп-лист. Испорченная кредитная история не позволит человеку взять заём и устроится на работу в крупную коммерческую или государственную структуру.

Перед заключением ипотечного соглашения нужно трезво оценить свои возможности. Необходимо создать резерв денежных средств, объём которого равен 5-6 ежемесячным ипотечным взносам. Постарайтесь найти дополнительные источники дохода, увеличивающие ваш ежемесячный денежный поток.

Речь идёт о следующих видах активов:

• Ценные бумаги (акции, облигации, депозитарные расписки);
• Собственный бизнес;
• Авторские гонорары за создание произведений искусства и научных изобретений;
• Недвижимость, позволяющая получать арендные платежи;
• Вторая работа или частная практика;
• Паи инвестиционных фондов;
• Долговые расписки и сервисы взаимного кредитования;
• Банковские депозиты.

Одновременно с увеличением доходов следует радикально снизить расходы домашнего бюджета. Необходимо составить перечень необязательных трат и сократить его до минимума. С особым вниманием нужно отнестись к собственной кредитной нагрузке. Перед оформлением ипотечного договора нужно погасить все долги перед банками, кредитными кооперативами, микрофинансовыми организациями и частными лицами. Не пытайтесь нести финансовое бремя в одиночку. Подберите платёжеспособных созаёмщиков, заинтересованных в улучшении жилищных условий.

Не нужно пренебрегать услугами страховых компаний. Ссуда выдаётся на длительный срок, в течение которого контрагент банка может стать жертвой форс-мажорных обстоятельств. Наиболее частой проблемой, мешающей погасить ипотечную ссуду, является потеря работы. Страховые компании предлагают гражданам полисы, позволяющие компенсировать финансовые последствия этого неблагоприятного события.

Если вы не можете оплатить долг, то не следует уклоняться от общения с банковскими специалистами. Можно попросить у банка «ипотечные каникулы» или написать заявление на реструктуризацию задолженности. Эти процедуры могут спасти финансовую репутацию заёмщика. Если залоговая квартира не является вашим единственным жильём, то можно сдать её в аренду (по договорённости со Сбербанком).